Amortissement immobilier au Luxembourg : comment ça fonctionne ?
Chaque année, votre bien locatif perd un peu de sa valeur, ce qui est une bonne nouvelle pour votre fiscalité.
Au Luxembourg, l’amortissement immobilier permet en effet de déduire cette dépréciation de vos revenus locatifs. En ce sens, vous finissez par payer moins d’impôts. Mais comment ce mécanisme fonctionne-t-il concrètement ?
Ce guide informatif vous éclaire sur les règles de calcul, les taux applicables et les bonus fiscaux à ne pas manquer !
📌 Rappel : qu’est-ce que l’amortissement immobilier et à qui s’adresse-t-il ?
L’amortissement est une notion qui permet de reconnaître officiellement que votre bien vieillit. De manière plus précise, il s’agit d’une déduction fiscale qui reflète la perte de valeur du bâti au fil du temps. C’est cette usure « théorique » qui vient diminuer vos revenus locatifs imposables.
Ce dispositif s’adresse donc aux propriétaires bailleurs qui détiennent un bien locatif dans leur patrimoine privé. Si vous percevez des loyers au Luxembourg, vous pouvez donc bénéficier de l’amortissement immobilier !
🧮 Comment se calcule la base d’amortissement ?
La base d’amortissement correspond au montant sur lequel vous allez appliquer le taux de déduction.
Sa formule est simple : Prix d’acquisition de votre bien + frais de notaire – quote-part du terrain*
Pourquoi retirer le terrain ? Parce qu’un terrain ne perd pas de valeur avec le temps (contrairement aux murs). Il n’est donc pas amortissable. À noter que si la valeur du terrain n’est pas précisée dans l’acte notarié, l’administration fiscale applique alors un forfait de 20 %.
*Quote-part du terrain : part du prix d’achat correspondant à la valeur du terrain.
📊 Quels taux d’amortissement appliquer à son bien locatif ?
Les taux varient selon l’ancienneté de votre bien immobilier et la nature des travaux réalisés. Voici les trois cas de figure principaux.
1 – Le taux standard de 2 %
C’est le taux de base applicable à tous les logements locatifs au Luxembourg, sans condition particulière ni limitation de durée. Il s’applique automatiquement dès lors que vous mettez un bien en location.
2 – Le taux accéléré de 4 % pour les biens récents
Vous avez acquis un logement neuf ou récent ? Dans ce cas et si l’achèvement du bien remonte à moins de 5 ans, vous pouvez bénéficier d’un taux d’amortissement doublé pendant cette période.
⚠️ Point de vigilance : depuis la circulaire L.I.R. n° 106/2 d’août 2025, ce taux accéléré est limité à 2 biens par contribuable (4 pour un couple en imposition collective) sur toute la durée d’assujettissement au Luxembourg.
3 – Le taux exceptionnel de 6 % pour les rénovations énergétiques
Si vous avez réalisé des travaux de rénovation énergétique durable ayant bénéficié d’aides publiques, alors vos dépenses d’investissement peuvent être amorties au taux de 6 %, et ce, pendant 9 ans. Un vrai coup de pouce pour les propriétaires qui s’engagent dans la transition énergétique !
🎁 L’abattement immobilier spécial : un bonus fiscal supplémentaire
En plus de l’amortissement, vous pouvez bénéficier d’un abattement immobilier spécial. De quoi s’agit-il exactement ? D’une déduction supplémentaire de 1 % sur la base amortissable, applicable lorsque le taux de 4 % s’applique.
Les conditions d’éligibilité à retenir :
- Bien acquis ou achevé après le 31 décembre 2020 ;
- Achèvement remontant à moins de 5 ans ;
- Plafond : 10 000 € par an et par contribuable (doublé en imposition collective).
✅ Amortissement immobilier au Luxembourg : ce qu’il faut retenir
L’amortissement constitue un levier fiscal puissant pour tout propriétaire bailleur au Grand-Duché.
En résumé, ce que vous devez retenir sur cet avantage fiscal :
- Base de calcul : prix d’acquisition + frais de notaire – quote-part du terrain (20 % par défaut).
- Taux standard : 2 % sans limitation.
- Taux accéléré : 4 % pendant 5 ans (max. 2 biens par contribuable).
- Taux rénovation énergétique : 6 % pendant 9 ans.
- Bonus : abattement spécial de 1 % (plafonné à 10 000 €/an).
➡️ Vous envisagez d’investir dans un bien locatif ? Une bonne compréhension de ces mécanismes peut faire toute la différence sur votre rentabilité. Pour être accompagné(e) dans votre projet, découvrez nos opportunités d’achat immobilier au Luxembourg.